こんにちは☀️
我が家も夢のマイホームを建て、家族５人で暮らしています。
家作りを考え始めたとき、まず壁として立ちはだかったのが「お金」のことでした。
特に、人生で一番大きな買い物である「マイホーム」のための”住宅ローン”。
不安だらけのスタートでした。
後悔しない家作りをするために、基礎知識を理解することが大切です。
住宅ローンとは？
住宅ローンは、住宅の購入や新築、増改築のために金融機関から借入れるお金のことです。
1. 住宅ローンの種類
大きく分けて、金利タイプと借入先で分類できます。
［金利タイプ］
ここが最も重要かつ悩ましいポイントです。
変動金利型
特徴⇒ 半年ごとなど定期的に金利が見直されます。
メリット⇒借入当初の金利が、他のタイプに比べて低い傾向があります。
金利が下がれば、返済額も減る可能性があります。
デメリット⇒金利が上昇すると、返済額が増えるリスクがあります。
将来の総返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい場合があります。
【5年ルール・125%ルール】 (元利均等返済の場合)
5年ルール: 金利が見直されても、月々の返済額は5年間は変わらない。
125%ルール: 5年後の返済額の見直し時も、前回の1.25倍までしか増額されない。
※注意点: これらのルールがあることで急激な返済額増は抑えられますが、返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が進まなくなる「未払い利息」が発生する可能性もあります。
未払い利息は最終的に一括返済を求められることもあります。
向いている人:
金利上昇リスクを理解し、対応できる人（繰り上げ返済などで対応できる貯蓄がある、金利動向を注視できるなど）。
低い金利で返済をスタートさせたい人。
全期間固定金利型
特徴⇒ 借入期間中、ずっと金利が変わらないタイプです。
代表的なものに【フラット35】があります。
メリット⇒ 借入時に総返済額が確定するため、返済計画が非常に立てやすいです。
市場金利が上昇しても、返済額が変わらないため安心です。
デメリット⇒変動金利型に比べて、借入当初の金利が高い傾向があります。
市場金利が低下しても、金利が下がらないため、金利低下の恩恵を受けられません。
向いている人:
金利上昇のリスクを避けたい、安定した返済計画を重視したい人。
長期的に安心して返済していきたい人。
固定期間選択型
特徴⇒ 借入当初の2年、3年、5年、10年など、一定期間だけ金利が固定されるタイプです。
期間終了後は、再度固定金利を選ぶか、変動金利に移行するかを選択できます。
メリット⇒当初の一定期間は、変動金利よりは高いものの、全期間固定金利よりは低い金利で固定できることが多いです。
ライフプランに合わせて、一定期間後の金利タイプを再選択できる柔軟性があります。
デメリット⇒ 固定期間終了後、金利が再設定される際に、当初より金利が上がる可能性があります。
固定期間中の金利の見直しはできません。
再選択時に手数料がかかる場合があります。
向いている人:
一定期間は金利の安定を求めつつ、将来の金利動向を見極めたい人。
数年後に収入が増える見込みがあるなど、一時的に返済額を抑えたい人。
［ 借入先による種類］
民間金融機関のローン
銀行（メガバンク、地方銀行、ネット銀行）、信用金庫、信用組合など。
金利タイプや商品ラインナップが豊富で、団信（団体信用生命保険）の保障内容も多様。審査基準やスピードも様々です。
【フラット35】
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローン。
特徴⇒金利が全期間固定で安定、連帯保証人が不要、保証料も不要。
一方で、事務手数料は金融機関によって異なる。
公的融資（財形住宅融資など）
特定の条件（財形貯蓄をしているなど）を満たす人が利用できる融資。金利が低めなことが多いですが、利用条件や融資額に制限があります。
2. 住宅ローンの審査
住宅ローンを借りるためには、金融機関の審査に通る必要があります。
大きく「事前審査」と「本審査」があります。
審査で見られる主なポイント:
返済能力:年収、勤続年数、雇用形態（正社員か、自営業かなど）。
* 他の借入れ（カードローン、車のローンなど）の有無と金額。
* 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）
信用情報: 過去の借入れやクレジットカードの滞納・延滞履歴がないか。
健康状態: 団体信用生命保険（団信）に加入できるか。
物件の担保評価: 購入する物件の資産価値が十分にあるか。
年齢: 借入時年齢、完済時年齢（多くの金融機関で80歳未満が条件）。
※審査落ちの主な理由:
* 返済負担率が高い（借り入れ額が年収に対して過大）。
* 信用情報に問題がある（過去の延滞など）。
* 勤続年数が短い、雇用形態が不安定。
* 健康状態が悪く、団信に加入できない。
* 物件の担保評価が低い。
3. 団体信用生命保険（団信）
仕組み: 住宅ローンの契約者が死亡または高度障害になった場合、保険金で残りの住宅ローンが全額返済される保険です。
重要性: 多くの住宅ローンで加入が必須とされており、万が一の際に家族に住宅ローンの負担を残さないための重要な保険です。
保障内容: 最近は、がんと診断された場合や三大疾病、八大疾病などで住宅ローン残高がゼロになる特約付き団信もあります。
保障が手厚いほど金利に上乗せされるのが一般的です。
4. 住宅ローン控除（住宅ローン減税）
仕組み: 年末時点の住宅ローン残高の一定割合（0.7%）が、所得税から控除される制度です。
所得税から控除しきれない場合は、一部住民税からも控除されます。
控除期間: 新築住宅等は原則13年間、既存住宅は10年間。
※注意点:
* 毎年確定申告（2年目以降は年末調整）が必要。
* 適用条件（床面積、合計所得金額、省エネ性能など）があります。
2024年からは省エネ基準適合が必須になるなど、制度が度々改正されるので最新情報を確認することが重要です。
5. 繰り上げ返済
種類:
期間短縮型: 毎月の返済額は変えずに、返済期間を短縮する方法。総利息軽減効果が大きい。
返済額軽減型: 返済期間は変えずに、毎月の返済額を減らす方法。家計の負担軽減効果がある。
メリット: 利息の支払いを軽減できる。特に期間短縮型は総返済額を大きく減らせる可能性があります。
※ 注意点:
* 手元資金が減るため、急な出費に対応できなくなるリスク。
* 手数料がかかる場合がある。
* 住宅ローン控除を受けている期間中は、繰り上げ返済をすると控除額が減ってしまう可能性もあるため、タイミングをよく考える必要があります。
あなたの家作りに最適な住宅ローンを見つけてくださいね♡
